Berücksichtigung von besonderen objektspezifischen Besonderheiten

geschrieben von Ali Altunay am 21.Feb.2013

Die zur Marktanpassung verwendeten Daten (Marktanpassungsfaktoren, Liegenschaftszinssätze) werden vom Gutachterausschuss aus der Kaufpreissammlung abgeleitet. Sie gelten somit für durchschnittliche Eigenschaften („durchschnitliche Objekte"). Sie berücksichtigen somit keine spezifischen Besonderheiten. Einen so ermittelten Wert könnte man auch als „durchschnittlichen" Verkehrswert für den jeweiligen Immobilienmarkt bezeichnen.

Dieser marktangepasster aber noch vorläufiger Wert berücksichtigt das Grundstück und die baulichen Anlagen entsprechend nur in dem Umfang, wie dies den durchschnittlichen Grundstücksmerkmalen der Grundstücke entspricht, die bei der Ableitung der Marktanpassung und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten zugrunde lagen.

Alle Eigenschaften die über- oder unterdurchschnittlich sind oder in sonstiger Weise vom Durchschnitt der Kaufpreissammlung abweichen müssen nach §8 Abs. 3 ImmoWertV ergänzend durch marktgerechte Zu- und Abschläge oder in anderer geeigneter Weise berücksichtigt werden.

Die Beachtung dieser Vorgehensweise ist deswegen für die Wertermittlung von großer Bedeutung, weil die zur Marktanpassung verwendeten Daten (insbesondere Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren) – wie bereits erwähnt – aus „normalen" Objekten abgeleitet werden, die z.B. hinsichtlich energetischer Eigenschaften keine Besonderheiten aufweisen. Um diese Daten für die Wertermittlung z.B. auch für besonders energieeffiziente Gebäude nutzen zu können, muss der vorläufige Wert des Wertermittlungsobjekts in geeigneter Weise nachträglich an den Markt angepasst werden.

Andernfalls müssten die zur Marktanpassung verwendeten Daten auf der Grundlage von Objekten abgeleitet werden, die mit dem Bewertungsobjekt vergleichbare Besonderheiten aufweisen. Das würde letztendlich bedeuten, dass z.B. anstelle von Marktanpassungsfaktoren für typische Objekte eine Vielzahl von Marktanpassungsfaktoren für die verschiedenen Besonderheiten abzuleiten wären. Dies wäre in der Praxis aufgrund der oft zu geringen Menge an vergleichbaren Kaufpreisen nicht realisierbar.

Hinweis: Mein Blog enthält unausweichlich Weisheiten, die bereits irgendwo anders geschrieben stehen. Ich versuche in meinem Blog eine klare Sprache zu sprechen. Genießen Sie die Einfachheit mancher Beiträge. Literaturempfehlung und häufig zitierte Quelle: Prof. Wolfgang Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 6 Auflage 2010, ISBN 978-3-89817-808-2