Aggregationsverbot vs. Aggregationsgebot

geschrieben von Ali Altunay am 13.Jul.2013

Was versteht man unter dem Aggregationsverbot in der Verkehrswertermittlung?

Sind bei der Verkehrwertermittlung mehrere Verfahren herangezogen worden und weichen die Ergebnisse voneinander ab, so ist einem Ergebnis der begründete Vorzug zu geben. Eine einfache Mitteilung von Ergebnissen verschiedener Verfahren ist nicht marktgerecht (Aggregationsverbot). Quelle: Prof. Dr. Stefan Kofner in Wohnungsmarkt und Wohnungswirtschaft, 2004.

D.h. in einem Gutachten dürfen die Ergebnisse der verschiedenen Wertermittlungsverfahren nicht arithmetisch gemittelt werden, um so zum Verkehrswert zu kommen (Aggregationsverbot).

Wie kann das Aggregationsverbot mit dem Aggregationsgebot der ImmoWertV konform sein?

§ 8 Ermittlung des Verkehrswerts

(1) Zur Wertermittlung sind das Vergleichswertverfahren (§ 15) einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung (§ 16), das Ertragswertverfahren (§§ 17bis 20), das Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23) oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seines oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln.

Die ImmoWertV fordert somit ausdrücklich eine Aggregation der Wertermittlungsergebnisse unter berücksichtigung der Aussagafähigkeit (Aggregationsgebot). Die Aussagefähigkeit eines Verfahrens ist im wesentlichen abhängig von der Belastbarkeit/Genauigkeit der zur Verfügung stehenden Daten.

Sind für unterschiedliche Wertermittlungsverfahren erforderliche Daten vorhanden können die Wertermittlungsergebnisse auch gewichtet zu einem Ergebnis zusammengeführt werden.

Die Bildung eines arithmetischen Mittelwertes ist jedoch falsch. Theoretisch möglich wäre ein arithmetischer Mittelwert dann, wenn zum Beispiel das Bewertungsgrundstück exakt zur Hälfte ein Sachwertobjekt und exakt zur anderen Hälfte ein Ertragswertobjekt darstellt.

Fazit: Der Begriff Aggregationsverbot ist irreführend. Natürlich ist eine Aggregation der Wertermittlungsergebnisse möglich und sinvoll. Mit dem Aggregationsverbot ist die Bildung eines arithmetischen Mittelwertes gemeint.