Modellkonforme Anwendung des Sachwertverfahrens

Mit Inkrafttreten der ImmoWertV rückt die Modellkonformität in den Mittelpunkt der Verkehrswertermittlung.

Bei jeder Sachwertermittlung ist deshalb zunächst der vom Gutachterausschuss veröffentlichte Sachwertfaktor und das Modell mit dem dieser abgeleitet wurde eingehend zu analysieren. Die Ermittlung des Boden- und Gebäudesachwerts hat sich an diesem Modell (Referenzgrundstück) zu orientieren. Soweit der Grund und Boden, das Gebäude sowie die baulichen und sonstigen Außenanlagen der zu bewertenden Liegenschaft erheblich von den Grundstücksmerkmalen des Referenzgrundstücks abweichen, müssen der Bodenwert und der Wert der baulichen und sonstigen Anlagen aufgesplittet werden in:

1. einen „vorläufigen bzw. modellkonformen" Bodenwert, Gebäudesachwert und Wertanteil für bauliche und sonstige Außenanlagen und
2. den ergänzend (differenziell) zu berücksichtigenden Bodenanteil, Gebäudewertanteil und Wertanteil der baulichen und sonstigen Anlagen.

D.h. nach § 8 Abs. 3 ImmoWertV müssen die mit dem vorläufigen Sachwert noch nicht berücksichtigten Bodenwert- und Gebäudewertanteile differenziell ermittelt und ergänzend in der Höhe, wie es dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht, als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale berücksichtigt werden.

Vgl. Verkehrswertermittlung von Grundstücken" von Prof. Wolfgang Kleiber, Dr. Roland Fischer und Dr. Karsten Schröter